건설사업관리 (CM: Construction Management)
건설사업 관리제도로써 발주자 대신하여 공사비, 공기 적정성, 공기단축, 원가절감, 품질확보 등의 효과적인 분석과 전문적인 기술서비스를 제공하는 제도
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건설사업관리 CM
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건설사업관리 (CM: Construction Management) 서비스 범위
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1. 설계 전 단계 (Pre-Design Phase)
프로젝트의 방향성과 기반을 설정하는 초기 기획단계입니다.
  1. 사업 타당성 검토: 비용-효과 분석, 부지 조건 검토, 인허가 가능성 조사
  2. 프로젝트 마스터플랜 수립: 일정, 예산, 품질 목표 등 전반적인 계획 수립
  3. 리스크 분석 및 대응 전략: 주요 위험요소 식별 및 관리 방안 마련
  4. 발주 방식 자문: 적합한 계약 방식(CM at Risk, CM as Agent 등) 제안
  5. 설계자·시공자 선정 지원: 입찰 조건 수립, 기술 평가, 선정 절차 지원

2. 설계 단계 (Design Phase)
프로젝트 성과를 구체화하는 설계의 방향성과 품질을 통제하는 단계입니다.
  1. 설계 일정 및 품질 관리: 기획, 기본, 실시설계 단계별 검토 및 일정 조율
  2. VE (Value Engineering) 수행: 기능은 유지하면서 비용 절감안 도출
  3. 설계 변경 영향 분석: 공정·예산·리스크에 미치는 영향 검토 및 대응
  4. 인허가 자문: 관련 법규 검토, 인허가 일정 관리, 서류 준비 지원

3. 구매·조달 단계 (Procurement Phase)
시공을 위한 자재, 장비, 계약 등의 준비 및 집행 단계입니다.
  1. 입찰 관리 및 계약 지원: 공정하고 효율적인 입찰 절차 운영
  2. 공사비 및 예산 검토: 실행예산 수립 및 공급 조건 분석
  3. 공급업체 선정 자문: 협력업체 평가 및 계약서 검토​

4. 시공 단계 (Construction Phase)
실제 공사가 수행되는 단계로, 품질과 안전, 일정의 통제가 핵심입니다.
  1. 공정 관리: 전체 및 세부 일정 관리, 진도율 점검
  2. 품질 관리: 공정별 품질 기준 수립 및 현장 시공 검토
  3. 원가 관리: 예산 집행 모니터링, 변경공사 및 클레임 정산 검토
  4. 현장 협의 및 분쟁 조정: 발주자·설계자·시공자 간 이슈 대응 및 조율
  5. 안전관리 점검: 안전계획 수립 및 정기 점검 수행

5. 사후관리 단계 (Post-Construction Phase)
준공 이후의 하자 대응, 인수인계, 유지관리로 이어지는 프로젝트의 마무리 단계입니다.
  1. 준공검사 대응 및 자체 검수: 관련 기관 검사 및 최종 확인
  2. 하자보수 이행 관리: 하자 원인 분석 및 시공자 보수 이행 확인
  3. 준공도서 정리: 준공 도면, 시공기록 등 최종 문서 점검 및 정리
  4. 총괄 보고서 작성: 사업 성과 및 개선사항 정리
  5. 인수인계 및 사용자 교육: 시설 운영자 대상 교육, 매뉴얼 제공



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“설계사도 있고, 시공사도 있고, 감리도 있는데… 왜 CM이 필요한가요?”
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건축, 생각보다 훨씬 복잡합니다
대한민국에서 내 집이나 건물을 직접 지어본 경험이 있는 분은 많지 않습니다.하지만 실제로 건축을 진행해 보면, 설계사와 시공사, 감리만으로는 해결되지 않는 수많은 갈등과 결정, 그리고 분쟁의 위험을 마주하게 됩니다.
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건축분쟁, 남의 일이 아닙니다
“건축소송”이라는 키워드로 인터넷을 검색해 보세요.수많은 법무법인이 건축소송을 전문으로 내세우고 있습니다.이는 그만큼 대한민국에서 건축분쟁이 일상적으로 발생하고 있다는 증거입니다. 하자 없는 건물은 거의 없고, 간단한 보수로 끝나지 않는 구조적 하자와 심각한 피해도 빈번하게 발생합니다.
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눈에 보이지 않는 비용의 함정
시공사가 요구하는 선급금, 기성금, 추가공사대금…전문가가 아니라면 그 적정성 여부를 검증하기란 사실상 불가능합니다. 과도하게 선지급된 비용은 협상의 주도권을 시공사에 넘겨주며,공사비 증액 요구에 끌려다니는 상황이 반복됩니다.나중에 소송으로 대응하려 해도 시간과 비용, 정신적 소모는 상상 이상입니다.
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CM은 비용이 아니라 ‘보호’입니다
CM(Construction Management)은 단순한 관리자가 아닌, 건축주의 입장에서 프로젝트 전 과정을 감독하고 조율하는 보호자입니다.
공사비의 적정성을 검토하고,
  1. 시공사의 주장을 객관적으로 판단하며,
  2. 하자 발생 가능성을 줄이고,
  3. 분쟁을 사전에 예방할 수 있도록 도와줍니다.

건축, 스스로 전문가가 되시겠습니까?
내 집을 짓는다는 건 한 번의 기회일 수 있습니다.그 소중한 기회를 불확실한 정보에 맡기지 마십시오.CM 또는 PM 전문가와 함께라면, 복잡한 과정 속에서도 여러분의 권리를 지킬 수 있습니다.
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“좋은 건축은 ‘시공’보다 ‘관리’에서 시작됩니다.”


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