기성고
공사 변경, 지연 등으로 발생한 클레임을 반영하여, 정당한 기성금 산정을 지원합니다.
홈 ｜ 클레임분쟁 ｜ 기성고
기성고
기성고 산정의 중요성 – 공사비 정산의 첫 단추
기성고는 공사 진행 중 실제로 완료된 공정이나 물량을 기준으로 산정한 진행률 또는 금액을 말합니다.이는 전체 계약금액 중 현재까지 실제로 시공된 부분에 대해 산정된 금액으로, 시공사에 지급되는 기성금(중간 지급금)의 근거가 됩니다. 기성고 평가는 일정 주기로 이루어지며, 설계도서와 공정표에 따라 실제 시공이 완료된 범위를 정량적으로 확인하는 과정을 포함합니다.이 평가 결과는 발주자와 시공사 간 정산의 기준이 되며, 공정률에 따라 자금을 효율적으로 집행하고, 불필요한 과지급이나 지급 지연에 따른 분쟁을 예방하는 데 중요한 역할을 합니다.
실무에서 왜 문제가 발생하는가?
기성고는 수치로 표현되는 만큼 명확해 보여도, 실제로는 해석과 판단이 달라 분쟁의 소지가 많습니다.
예를 들어,
- 시공사가 실제보다 과도한 공정률을 주장하는 경우
- 발주자가 검증 없이 기성금을 과지급한 경우
- 설계 변경으로 인해 공사 범위가 불명확해진 경우
- 기성고 산정 근거가 명확하지 않아 추후 정산이나 소송으로 이어지는 경우
기성 산정은 단순한 계산이 아니라 계약 해석 + 실적 검토 + 증빙 자료가 모두 필요합니다.
건축소송, 기성고 감정에서 ‘내역서 작성’은 핵심입니다
❝공정률보다 더 준 공사비…소송에서 어떻게 되돌릴 수 있을까요?❞
건축분쟁이 발생하고 공사가 중단되면,가장 큰 쟁점은 “지금까지 공사된 부분에 얼마를 정당하게 지급해야 하는가”입니다.이때 필요한 것이 바로 기성고 감정이며, 그 판단의 핵심은 공사 내역서 작성에 달려 있습니다.
기성고 감정이란?
기성고 감정은 공사 중단 시점을 기준으로 시공된 부분에 대해 지급되어야 할 금액이 적정한지 판단하는 것입니다.
기성고 공사대금 산정 공식
기성고 공사비 = 총 공사비 × 기성고 비율
기성고 비율 산정 공식
기성고 비율 = 기 시공 공사비 ÷ (기 시공 공사비 + 미시공 공사비)
이 수식에서 중요한 건 단순한 수치가 아니라,총 공사비와 기 시공 공사비를 정확하게 산출할 수 있는 근거 자료,즉, 공사 내역서입니다.
그런데, 이 내역서가 잘못 작성된다면?
표준품셈에 의한 내역서 작성은국가 및 지방자치단체의 계약법령에 따라 규정된 방식이며, 사적 계약이라도 분쟁 시 법원은 이 기준을 따를 가능성이 매우 높습니다. 하지만, 내역서 작성에 익숙하지 않은 일반인이나 기술자는 표준품셈을 기준으로 해도 공사비가 과다 혹은 과소 산정되는 실수를 범하기 쉽습니다.
특히 민간공사의 경우:
- 누가 내역서를 작성했는가에 따라 금액 차이가 수천만 원 이상 발생할 수 있고,
- 법원감정인의 내역서에 오류가 있다 해도, 이를 판사나 변호사가 발견하기란 사실상 불가능합니다.
법원감정서보다 중요한 ‘사감정’
많은 분들이 법원감정을 신뢰하지만,현실적으로 감정인 대부분은 외부 견적업체에 내역서 작성을 의뢰한 뒤, 그 자료만을 기반으로 판단합니다. 그렇기 때문에, 소송 전에 사감정(사전 감정)을 받는 것이훨씬 정확하고 효과적인 대안이 될 수 있습니다.
사감정의 장점:
- 감정인의 내역서 오류를 사전에 검증 가능
- 공사비 과다지급 여부를 빠르게 파악
- 향후 법정 대응 시 확실한 근거자료 확보
- 법원감정 대비 비용이 저렴하고, 절차가 빠름
몇 백만원 아끼려다 수억 원 손해보는 분들을 우리는 너무 많이 봅니다.
이런 분들은 반드시 확인하세요
- 이미 선금과 기성금을 과다 지급한 상태에서 분쟁 중이신가요?
- 시공사와의 계약이 타절되었거나 중단된 상황이신가요?
- 향후 건축소송에 대비하고자 하시나요?
- 공사비가 정당했는지 의심되시나요?
위에 하나라도 해당된다면, 지금 전문 감정인의 사감정을 통해 내역서를 재검토 받아보는 것이 최선의 선택입니다.
